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抵押贷可能会拖垮楼市

2019-08-10 19:14:21 投稿人 : NETER 围观 : 8 次 0 评论

  “我们可以给你的房产申请抵押贷款,放款方是银行,如果你其他资质良好,最低可以申请到略低于5.4%的年化利率,消费贷可以申请10年还清,经营贷可以20年还清,而且有多家银行可以选择。如果你不抵押房产,同样业务的年化利率可能上升至8%。”北京某中介公司员工张女士近日曾向媒体透露。

  其实从去年年底开始,就有多家股份制银行加大向客户推荐本行的个人住房抵押贷款业务,这和去年年初因为监管喊话住房抵押贷款产品,提出审慎发放房地产抵押贷款,严控个人消费贷款等违规流入股市和房市继续遏制房地产泡沫后账户,多银行不但提高抵押贷款利率,下调额度,并严格审查贷款用途形成鲜明对比。以中国建设银行为例,其2018年半年报数据显示包含个人商业用房、住房抵押类贷款的其他贷款项较2017年末下降0.46%。

  银行对住房抵押贷款业务由收紧到放松基本与房价变动情况同步。根据中国社科院、华夏时报、58同城安居客联合发布的《中国房地产大数据报告(2018)》显示,全国房价在2018年经历了由涨转跌,报告观察的142个样本城市在6月份平均房价环比上涨1.62%,10月转为房价平均环比下跌0.296%。

  在我国房地产信贷发展历史中,通常增加住房抵押贷款可以创造新购买力,为住房市场创造新增需求,能够促进房地产市场的繁荣,收紧住房抵押贷款也能对房地产泡沫有一定打压作用。

  比如,为了摆脱从1997年开始的经济通缩趋势,1998年央行发布的《加大住房信贷投入,支持住房建设与消费的通知》明确商业银行应加大住房信贷投入。此后在将住房建设作为国内经济新增长点的大背景下,又有银行对地产的信贷支持,房地产开发和消费都出现了快速增长。

  而到了2003年,为应对房地产泡沫,央行在6月颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房市释放紧缩信号。到2004年10月,央行又将存贷款利率提高0.27白分点,这一系列紧缩政策后房地产价格并没有明显回落。于是央行在2005年3月取消了住房抵押贷款优惠利率,并对房价上涨过快地区提高首付比例。

  从2018年至今央行5次降准,释放了近3万亿的流动性,降准释放的资金对商行来说有三个流向渠道:房贷、买债、银行间市场。

  对银行来说从2018年下半年已经开始出现“资产荒”,而本轮资产荒显示出不同信用等级企业融资成本分化。虽然整个资金面程序较为宽松状态,但高等级信用债融资成本较低,而低信用等级信用债融资成本依旧处于高位,两者间利差迅速扩大。

  虽然银保监会发布《关于进一步加强金融服务民营企业有关工作的通知》中提出抓紧建立“敢贷、愿贷、能贷”的长效机制,但是小微企业对银行来说实在不算是优质资产。

  一位国有大行的高管去年底接受《棱镜》采访时就坦言,小微企业贷款不良率高、损失率高是客观事实,高风险需要高收益去弥补,这是全球通行的做法。大型商业银行的普惠金融贷款利率原本就不高,过去最高也就7%左右。如果这一相对较低的贷款利率还要往下降,让银行去做赔本的买卖,银行的放款积极性自然不会高。而包括“按揭贷款”“个人住房抵押经营贷”“个人住房抵押消费贷”在内的个人贷款,不良率相对对公贷款来说就很低。

  在楼市处于低迷阶段时,住宅成交量下降按揭贷款增速也下降,对银行来说需要把央行释放的资金放贷出去,拿个人住房抵押贷款对比小微企业贷款是极其优质的资产。

  根据人民银行公布的数据显示2018年末,个人住房贷款增速比上年末低4.4个百分点,而住户经营性贷款增速比上年末高4.2个百分点。

  不光是银行愿意扩大个人住房抵押贷款的规模,房屋持有人也更有动力抵押房产快速获取资金。在目前清冷的楼市中,购房者观望情绪进一步弥漫,持有房产转手卖出的成交周期拉长。

  根据链家数据显示,去年11月北京二手房买卖双方成交周期环比分别延长了6.3天和5.5天,达到了2017年以来历史峰值,核心500盘快速成交率继续下探至19.4%。市场成交节奏放缓,成交难度增大,房屋变现难度加大。在个人住房抵押贷款利率处于较低点时,相比卖了房子变现,通过银行办理住房抵押贷款可以大幅缩短房子变现的时间。

  以往在房价上涨周期内,房东拿房子抵押贷款获得的资金大概率会拿去继续买房,但是目前的房地产市场环境发生了变化。根据国家统计局公布的数据显示2019年1月份一线%,同时全国重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%。在住宅市场整体投资回报率开始下行,投资吸引力有所降低时,部分金融资产的收益率却保持在高位,普益标准数据显示,目前12个月期和24个月期信托产品的最高预期收益率可达8.37%及9.04%。

  对房东来说找银行做个人住房抵押贷款贷款利率若为5.4%,以获取的贷款资金购买1年期信托理财产品,可以获得近3个百分点的息差收入。虽然银行对个人住房抵押贷款的用途规定较为严格,但是这种基本无风险套利的驱使下,房东有很强的动力去购买收益率超过贷款利率的金融资产,从而以各种手段规避银行对资金流向的检查。

  近日沪深股市更是单日暴涨5%,创2015年7月以来的最大日涨幅,相信在高收益的趋势下又会发生抵押房子借钱炒股的故事。而在属于股民的狂欢日里,越多的钱流向股市或者其他收益较高的金融资产时,对本就凄凄惨惨的房地产市场可能是一股不容忽视的利空。

  银行追着个人客户推销个人住房抵押贷款的场景,不禁让人联想到曾经金融机构也是在资产荒的时候追着民营上市公司通过股权质押给他们放款,贷款利率也很低。2014年新增质押市值近1.8万亿,而此后2015年~2017年大幅走高,仅2016年新增质押的市值规模的高点就达到4.8万亿,流动性非常充足的时候成本只要5%。

  一方面上市公司的股权流动性好变现能力强,对银行来说是好的资产,银行愿意通过股权质押的方式给上市公司大股东提供融资。另一方面上市公司大股东在减持、定增、发债等各种融资渠道受限时,利率低操作简单的股权质押能让大股东快速获得资金。而大股东股权质押融资后,将资金用于购买资产,通过并购重组的方式装入上市公司,从而推高股价获利。

  在个股流动性有限的情况下,市场上的雷也一个接一个。先是债券违约信用风险加大,现金流差的上市公司被市场抛弃,接着监管力推CDR,市场对资本市场流动性被抽走的恐慌中又叠加了贸易摩擦的利空。在市场连续下跌中,股权质押集中爆仓开启。

  股权质押爆仓也直接威胁到通过券商通道做场内质押的资方银行等金融机构的安全,使得中央高规格表态要化解质押危机。地方政府、证券、保险、银行等主管部门相继表态并以实际行动展开驰援,纾困资金已经接近5000亿元。

  现在银行在楼市下行时大力加码个人住房抵押贷款,事与愿违地帮助房东抽走房市资金流动性。不知看似安全的资产留存银行体系,未来若房价进一步下跌,会不会引发房市爆仓,而纾困资金还救不救得起?

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